建物全景
事業手法の抜本見直し
「もんじゃ焼きの街」として、このところ人気急上昇の中央区月島・西仲通り商店街の中心部にこの敷地はある。クライアントの先々代が創業した月島温泉（公衆浴場）を取りまくように、終戦直後に建てられたままの木造２階建の密集商店街が老朽化しており、不燃化建て替えが長年の懸案であった。
本事業は、かなり以前から大手デベロッパーが等価交換事業として取り組んでいた。市況の下落によって事業の採算性が大幅に低下し、継続することが困難となり、弊社に事業計画の抜本的見直しの依頼がなされた。
弊社は、誰もが不可能と思っていた賃貸ビルを公的融資金と補助金活用によって成功させ、各方面から高い評価を獲得した。
東京都・住宅金融公庫からの高い評価
住宅金融公庫本店ロビーでの展示風景
住宅金融公庫は、本プロジェクトを「都市居住再生融資適用の２１世紀型のモデル事業」として評価している。住宅金融公庫本店の１階ロビーに、本事業の従前・従後の建物模型と説明パネルを、公庫費用で制作し展示会を開催する程の肝入である。
東京都も「平成１４年度東京都住宅マスタープラン」の中で、都心居住推進施策の成功事例として、着工前・完成後の写真を紹介し高く評価している。
- 全体敷地は法人所有であるが、一部に個人の借地権がある。
- 敷地のほぼ８０％に、法人・個人それぞれの所有する老朽木造店舗併用住宅があり、長期に使用しているため借地権が発生している。
- 公衆浴場の権利形態は、単純な賃貸借ではなく「業務委託」の形がとられている。
- 敷地の東側には、鉄筋コンクリート造４階建の建物があり、１階はセイフーに賃貸しているが、２階以上は空室である。
- 西側敷地の中央部に、建築基準法第４２条２項道路がある。
- 法人と個人の間で、借地権と底地権の交換（非課税）を行い、法人と個人の共同ビル事業とする。これは相続税対策の視点からも極めて有効である。
- 借家権者には原則再入居を前提に事業への協力を求めた。
- 転出希望者には補償金を支払って解決した。
- 営業補償の和解金として完成建物の権利譲渡で解決したものが２区画あった。
- 完成建物を譲渡することで協力を取り付けたものが２区画あった。
- 最上階はオーナーファミリーが使用し、その他の住宅はすべて賃貸住宅とし、家賃保証のサブリース契約とした。
- 公衆浴場は２階に設け、高齢者対応としてエレベーターを設置した。
事業の成立要件
- 事業策定に当り最も重要なことは、所要資金の調達ができるか否かであるが、銀行は新規案件に現状では融資をしない。
- 公的資金の融資制度として、都市公団には通称「民賃制度」があるが、本件の抱える借家権者のクリアランス費に対する融資はされない。
- 住宅金融公庫では平成１２年度から、「都市居住再生融資制度」が創設され、融資の道が開かれた。
- 不燃建築公社の提携事業では、木造密集地域での建替工事の場合、すべてのクリアランス費の調達は可能である。本事業の場合、担保評価の観点から所用資金の全額調達が危ぶまれた。
- 幸い、住宅市街地整備総合支援事業に基づく「都心共同住宅供給事業補助制度」と、「２１世紀都市居住緊急促進事業」の２つの補助金交付認定が取得できたことによって、担保力の問題が解決し、本事業成立の要件が整った。
補助金導入によるメリット
- （融資＋公社立替金）で調達できた。
- 「２１世紀都市居住緊急促進事業」補助金認定の技術的要件によって、高品質の建物となった。
- 補助金所要資金のほぼ全額が、補助金と公的融資金（公庫交付によって限度家賃の制限が生じるが、イニシアルコストが低減されるため競争力の高い建物となり、安全な資産活用となった。
マスコミ報道の一部
再建された月島観音
地域活性化への寄与もこの建物の大きなテーマであった。２階にはもともとあった「月島温泉」を配置し、露天風呂・薬湯・サウナ風呂等も設備し、高齢者も気楽に来店できるよう専用エレベーターが設置されている。
１階と２階にはセイフーが売り場面積を倍増して再入居したほか、もんじゃ・イタリアン・中華・和風のレストランを誘致した。
５０年前、地域の安泰と商店街の繁栄を祈願して建立された「月島観音」は地域の隠れた名所である。建物のほぼ中央に再建し、下町のコミュニティーの継続性にも配慮した。
ヒートアイランド防止に貢献する屋上緑化
月島温泉
月島名物「もんじゃ店」
所在地 ／東京都中央区月島3-4-5
建築主 ／柴崎興業(株)柴崎仁久
敷地面積／1,417.48m²
建築面積／1,042.76m²
延床面積／6,868.90m²
構造 ／鉄骨鉄筋コンクリート造
階数 ／地下なし、地上10階
施工 ／共立建設株式会社
